预见改善时代2.0！2021广西改善置业掌舵者还会是它吗？

文/易居企业集团·克而瑞分析师 黄锦良

不平凡的2020年，给我们留下太多难忘的回忆，同时也改变了我们对生活的态度，引发大众居住观念转变，全国各地改善置业需求爆发，全新的改善时代已然到来。如果说2020年是全新改善时代元年，那么，2021年则是进入全面改善时代2.0。

在广西，谁是改善产品“顶流”？哪个项目的改善产品“叫好又叫座”？谁能掌舵广西改善置业风向？日前，广西万科改善时代2.0春茗会现场揭晓了答案，克而瑞广西发布改善置业大数据，吸引众多广西主流媒体大咖关注与热议。

活动现场，易居企业集团·克而瑞广西区域高级分析师梁宁宁
分享改善置业大数据

【一】全国改善进阶大趋势
四房购买力坚挺，中心城区大平层价值凸显“我们的买房逻辑变了！”，这是过去一年疫情给房地产市场带来的直观变化，更多的人明白，住宅产品本身的好坏，直接关系着居住舒适度。
“房间不够住”、“住的不够好”、“未来换房成本或增加、机会或越来越少”……克而瑞在去年3月发布的《疫情影响下个人住房需求变化问卷调查》结果显示，参与调查的10000多组家庭中近65%的家庭准备买房或换房。

疫情后想重点完善房屋空间功能《疫情影响下个人住房需求变化问卷调查》相关热点问题
透过克而瑞大数据，更直观去看疫情影响下个人住房需求变化，以及覆盖全国112个重点城市的新房成交结构变化，我们发现改善置业火热背后隐藏的几个大趋势。
趋势1：更愿意买大四房，实现二胎家庭居住舒适化

2020年改善型需求持续释放，三房产品成刚需主流，四房及以上产品担当改善主力，不论是一、二线城市还是三四线城市，成交套数占比率显著上扬，达20.20%，即“每卖10套新房，就有2套是四房”。

同时，四房户型转向舒适化，160平方米以上大四房接受度更强。112个重点城市160平方米以上四房的成交套数占比达13.48%，其中28个二线城市的达18.66%。
以上数据显示了改善型住房需求依旧坚挺，且有较强购买力支撑。
大四房，保障二胎家庭“2+2+2”结构（一对夫妻+一对老人+两孩）的居住房间数量和舒适度。同时，开发商对四房户型设计，不再一味是设计面积大、房间多，考虑更多是改善空间的均好，品质体验感进一步提升。
趋势2：钟情于中心城区大平层，资源聚合、改善生活进阶

在克而瑞发布的《2020年中国房地产企业项目销售TOP100排行榜》中，包括南宁万科城等数个南宁项目入围单盘销售TOP100面积榜（或金额榜）。
TOP100项目中有78个项目均价高于周边3公里平均值，1-1.2倍的改善住宅项目有48个，占比约半数。中心城区土地稀缺，未来整体产品供应有限，是“卖一套少一套”。中心城区的优势区位决定价值，满足高净值人群的改善和资产配置需求，中心城区改善产品更具溢价优势。


热销房型上看，置业者需求向大户型住宅产品倾斜，四房占比约18%。当前全国“禁墅”，即使有类别墅产品，但多选址在距中心城区数公里外或者郊区，生活配套及便利性现阶段均有不足。

大平层产品，被看作“别墅扁平化”，满足大多数人一购到位；特别是在中心城区的大平层，较非中心城区别墅或类别墅产品，更具附加价值。中心城区大平层自身区域配套成熟，汇聚城市高能级资源，交通通勤便利，更契合城市高净值人群圈层营造，改善生活进阶。
趋势3：更注重“硬件”居住环境、“软件”物业服务

《疫情影响下个人住房需求变化问卷调查》显示，有87.78%的人群表示想要调整目前的居住环境。随着我们生活水平提高，我们愈加迫切追求改善品质生活。
改善置业者更关注的居住功能和特性排序为“采光”、“卧室是否是套间”、“新风系统”与通风，这与想要“大阳台”、希望“动静分区、互不干扰”、“南北通透”“空气清新”等居住环境改善重点部分相呼应。
更关注房子的具体功能和特性《疫情影响下个人住房需求变化问卷调查》相关热点问题

在疫情常态化下，小区物业服务满意度日渐凸显。物业服务品质被重新审视，品牌物业服务公司在标准化、专业化、精细化等方面做得更好。合理分配各物业岗位任务，以负责的工作态度及高效的服务措施，以获得住户们的欢迎。

希望物业改进的方面《疫情影响下个人住房需求变化问卷调查》相关热点问题
综上，我们改善置业场景正逐步进阶“新改善·大生活”。不仅是改善产品，还要改善居住环境、改善物业服务等方面去进行深度改善；以及追求接近中心城区的区位，能够享受成熟而丰富生活配套和生态景观资源等的大城生活。

【二】南宁改善置业大数据
万科登上南宁改善“顶流”，大平层占市场15%我们将目光聚焦广西首府南宁，南宁房地产市场改善产品大数据，具有一定代表性意义。
2020年与2019年数据对比，各面积段成交套数、成交均价均有不同程度起伏，存在户型越大、价格越贵的趋势；改善大户（建面约170㎡以上商品住宅）成交套数3830套成交套数明显提升，且均价远超全市均价达3183~7432元/㎡。一方面是大户型的朝向和景观面较小户型的要更佳，定价也会更高；另一方面，大户型多以采光和通风俱佳的板楼设计，梯户比低，居住纯粹性更强，舒适度更高。
目前南宁改善大户仍具稀缺性，改善置业购买力依旧坚挺。2020年南宁170㎡以上商品住宅成交套数3830套，仅占全市4.48%，较2019年提升1.65个百分点。

从过去两年南宁改善大户（建面约170㎡以上商品住宅）成交区域占比情况看，汇聚城市高能级资源和配套的青秀区坚挺C位，主要由万科城等数个标杆项目支撑，2020年青秀区占比份额高达51%；良庆、兴宁紧随其后，排名第二、第三集中区域。

青秀区改善大户（建面约170㎡以上商品住宅）2020年成交主力总价段在300万元~350万元、400万元~450万元，以及500万元以上，成交套数均在360以上，它们的同比增长率在86%以上，可见南宁青秀改善大户置业购买力愈加强劲。
那么，南宁购房者改善置业更倾向哪家房企？哪个项目的改善产品卖得更火？
克而瑞数据显示，南宁万科2020年改善大户（建面约170㎡以上商品住宅）成交578套，占比全市改善大户份额约15%。并且，南宁万科以年度成交金额、成交面积突出业绩登顶，登上南宁改善“顶流”。
南宁门户凤岭北的万科城云望大平层（建面约195~233㎡）、五象新区总部基地的万科紫台大平层（建面约175㎡）更是2020年南宁大平层产品爆款项目。



不论是房企，还是单项目，南宁万科改善产品的销售业绩均大幅领跑。

这份亮眼成绩单的背后，是万科敏锐洞察力，把脉改善产品进阶大趋势，顺应改善时代浪潮；并且，万科站在城市发展格局之上，持续产品迭新、升级人居品质。
可见，面对全面改善时代的来袭，万科更能够掌舵广西改善置业风向。

【三】广西万科改善时代2.0力作自身迭代焕新！让改善，更进一步2021年，预见改善时代2.0。万科深耕广西9年16盘，南宁市场占15子。

广西万科在产品、服务等多维度进行了升级焕新，顺应改善时代2.0，“让改善，更进一步”。

以南宁万科城云望、万科第五园、万科瑧山悦为代表，项目自身改善升级可圈可点；有的还对行业及相关领域，有具深远影响的意义。

【大平层爆款产品——万科城云望】

万科城云望，以“150米+”高度扎根南宁门户核心地带，拔群出萃。

建面约205㎡四房两厅三卫户型，三套房主卧设计，独立衣帽间、洗浴间，私密性强；9.35米南向阳景观台联通大横厅，7.15米生活阳台让在家就餐变得更有品味。


南宁万科城云望205㎡（建面约）户型
建面约233㎡五房两厅三卫户型，LDK一体化（客厅、餐厅和厨房贯通核心区）、对流双阳台、含独立衣帽间和卫浴室的大主卧、配备多功能间等。
南宁万科城云望233㎡（建面约）户型
南宁万科城云望（南区）样板间实景图
【创新叠院洋房——万科第五园】
万科深谙传统家族风范，国人骨子里的院子情结。它在南宁东站北、生态活力宜居区域建造了城市院子——第五园。不论是产品创新还是园林景观，都赋予了“叠加城市生活尺度”。

第五园主推88~180㎡（建面约）三至五房花园洋房，一楼88㎡两面采光推门见院，二楼10米阳台下楼见院，顶楼星空露台上梯见院。

燕归园、明月园、枫桥园、寻春园、桃花园五个不同主题园林，围绕向上生长的“院子”，让业主出门或归家，即刻感受到其中的闲情雅致。

建面约138㎡的四室两厅两卫“空中墅”户型，使用率高达202%，拥有约88㎡跑道式星空大露台，给家人与亲朋更多畅享欢乐空间。


万科第五园138㎡（建面约）四室两厅两卫“空中墅”户型
【高定TOP物管服务——万科瑧山悦】

瑧山悦，占据南宁“都心”核心区位，仅150席城市塔尖居所。

万科TOP级物管专属制定“卓·雅服务模式”，首度引入南宁瑧山悦，这也是万科在广西高定规格的物管服务理念迭代升级，对于改善时代2.0下的广西物业服务改善趋势，具有更深层意义的影响。
对于服务团队成员的要求高标准，严格遴选择优。服务团队的成员选聘自星级酒店、从业十年的项目经理，选聘自南宁三甲医院，持有护士证、按摩证书、运营证书的健康管家，以及高级电梯工程师，园林绿化专业“花王”等。
南宁万科瑧山悦物管人员配比高达1:30，远超普通住宅小区的物管服务1:500配比，以实现精细化需求、点对点定制、快速服务响应。

并且，“卓·雅服务”在南宁独创“16645”全维服务体系，涵盖1站式管家服务、6个维度健康服务、6大贴心帮办、4大智能化方案、5大定制增值服务。

万科TOP级物管服务专属定制，超出业主期待的服务范畴和细节，赋予改善产品更多的后期附加价值，或成为改善时代2.0的新趋势。



写在最后
2021年，全面改善时代来袭，真正的高端改善产品不仅仅是表象化的“变大”，更多的是在产品、配套、服务等方面的迭代更新、改善升级。

万科与城共生共荣，深耕广西战略不变。广西万科改善时代2.0进阶生活大门，现已开启。

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文章来源：CRIC广西；部分项目信息资料来源广西万科，仅供置业参考。相关数据信息版权归克而瑞所有，未经许可，任何平台或个人不得用作商业用途；对于侵权者，克而瑞将保留追究其法律责任的权利；公众号“南宁微楼市 “ 微信号（cricgx）”编辑，转载请注明出处。

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